本周五（2月28日）晚上8点，猫叔将云探盘建发金茂不雅宸样板间

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正文启动

预算在800-1000万左右的宝子们

尤其是在中关村、金融街、丽泽上班的这部分群体

一定会良善到的两个改善盘

等于丰台科技园的「北京隅·西颂」

和丰台新宫的「建发金茂·不雅宸」

这两个盘谁居品好，谁性价比高，谁保值性更强‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

我们从现存地块条目，邻近配套，户型居品，小区园林等方面进行了多维度对比，得出一系列的优污点分析。这条视频我们就来说说。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

另外为了毛糙全国不雅看，我们把本文精华版汇总成了表格，一看就明晰明了。‍

感风趣风趣可以找助理maoduidui03得到。

01 环线和地段PK 各有亮点

「西颂」和「不雅宸」技俩齐在丰台南四环外，两个技俩直线距离也就不到5公里。‍‍‍‍‍‍‍‍

这个两盘齐能连结丽泽和金融街东说念主群的外溢‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

非要较的确话，北京隅西颂距离南四环直线400多米，而不雅宸距离南四环粗略是2.3公里。两者的区别是，开车就差那么一脚油门的事。

咱再较个真，别看不上大丰台。大丰台除了丽泽，丰科亦然产业区，并且是撑握了丰台30%GDP的区域。是以金隅如故自带产业的。你看紧挨着金隅地块的等于各式写字楼，丰科中心，诺德中心、专利大厦等等。

那不雅宸位于新宫板块，邻近等于比较地说念的居住区了，莫得产业谋略和大写字楼。

哎那是不是评释不雅宸地段不够优厚呢？

并不是。

你看啊，不雅宸是被一整面的南苑实地丛林公园包裹的。

从谋略图看，系数公园占大地积荒谬大。17.5平方公里，面积是2.5倍的奥森。将来建发不雅宸何处还有一个大泡子。傲气荒谬好。

是以他是一个通勤很毛糙，环境又宜居的区域。

不雅宸和西颂地段各有上风，看全国的聘请偏好。

02 配套PK 不雅宸胜‍

两个技俩配套莫得昭彰的差距。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但不雅宸地铁和贸易配套上风更大。

不雅宸北侧是现成的地铁新宫站，走路距离不到300米，4号线和19号线双轨交织，通勤便利度拉满，散步着进地铁站，直达西城金融街和海淀中关村。

19号线告成通勤，可的确是把苦苦恭候地铁通车的西红门业主们馋哭了。

西颂亦然地铁盘，距离房山线白盆窑站及花乡东桥站走路距离约700-800米左右。稍许多走一会。

房山线当今还不具备通勤金融街的才略。他要换乘，将来谋略的“丽金线”可以直达，不外初步判断，房山线北延落地需要等个三五年起步。

说一下我判断的依据啊。

房山线北线工程是写进了北京轨说念三期谋略的，2025年2月发布的招标方向泄漏，对于振动噪声影响的阻挡联想招标预测于3月21日启动。那么 通常，这个联想招标完成后，要经过数月或者半年的进程，才调插足开发阶段。

开发工期最快意象也要2年起步吧。

再说贸易配套方面，不雅宸也占得上风，家门口是万达广场，南向一站地铁，宜家荟聚，全北京东说念主气最旺的市集之一。大冤种猫子照旧在荟聚花500块钱买了两个水杯。可见，这个市集高端品牌许多。

左右还有山姆会员店，生老病死，不愁没地耗尽。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

比拟较，西颂的贸易配套就差了点意旨风趣，西边呢有底商能满足日常生计，买个菜还行，但去大型商超，比如万达广场，要走路1.3公里左右。

学校配套方面，这俩盘半斤八两。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

西颂左右是北京第二实践小学怡海分校，还有一个齐门经济贸易大学附属中学。

不雅宸近邻有槐房小学（并入钱学森老师集团）、天悦壹号中学（开发中，并入北京十二中老师集团）。

不外齐买丰台了，咱还在乎老师吗？（猫头保命）

03 不利身分PK 平手‍

西颂和不雅宸两个盘，举座城市界面可以，齐莫得昭彰的厌恶形貌。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

莫得万泉寺和西南郊冷库的火车说念

莫得大瓦窑的高压线

莫得东铁营的老破小‍‍‍

仅有一些小的问题，比如

临主路的车辆杂音，西颂到花乡东桥站有部分断头路，不雅宸邻近的回迁房有点影响市容，对居住影响不是很大。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

04 居品PK 不雅宸胜‍‍‍

北京隅·西颂开发商是金隅‍。

建发金茂·不雅宸开发商是建发和金茂，建发操盘。

金隅这几年逾越很大，但从开发商品牌影响力和口碑来看，建发和金茂更好一些。

我们分手从小区谋略、楼栋排布、户型、园林四个层面去分析。

1、小区谋略，不雅宸建面更大，居住密度更低

不雅宸建面约6.08万平，11栋楼479户，容积率2.0。荒谬舒心。

西颂建面约5.4万平，7栋楼439户，容积率2.5。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2、楼栋排布，齐有点问题‍‍‍‍‍‍‍‍

不雅宸是7-18层，1-3#号楼是洋房，但南方楼栋15-18层，北低南高，不利于低楼层采光。最北侧楼栋采光略差，是以发子聘请了小洋房高得房率抵偿。

西颂是9-18层，举座楼栋排布北高南低，更合理，前后楼栋采光影响小。但下昼大部分楼栋西边采光齐比较差。

念念要了解具体的房源采光情况，可以找我们究诘。

3、西颂得房率略有上风，不雅宸举座功能性更好

两个盘面积段基本一样，110平三居-160平四居‍‍‍‍‍。

西颂最大亮点是黑科技拉满，南向全面宽1.5米敞开阳台+北向双1米进深设备平台+0.7米双面宽花池空间施助，施助后得房率约86-96%。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

不雅宸为了尊重调理老业主的利益，户型联想比较偏保守，只须南向内嵌阳台和北向设备平台，少了花池，得房率约90%。不外不雅宸在大户型开间法度有惊喜，装修审好意思，更值得期待。

如图：北京隅西颂户型配比以及得房率，猫叔团队约莫的数据，仅供参考

户型：北京隅西颂PK建发金茂不雅宸

北京隅西颂118平PK建发金茂不雅宸116平四居两卫 齐荒谬好

岂论是买西颂如故买不雅宸这两户型齐荒谬保举，且套数未几，齐要抢。

西颂多了一个家政间+花厅，客厅和卧室面宽齐要大一些，但有限，比如客厅面宽宽30公分，全国感受不昭彰，而不雅宸进深更长，储物空间相对多，功能性更好。

金隅西颂122平四居两卫pk建发金茂不雅宸132平 总面积不一样，不作念比较

不雅宸比西颂建面大了10平，总面宽多了一米，北向卧室面宽也大，西颂多了花厅。

金隅西颂154平四居两卫PK建发金茂不雅宸150平四居三卫

不雅宸更好

金隅多了花厅，家政间，保藏间，然而两个卫生间。不雅宸有保藏间+三个卫生间，面宽法度优于金隅。

4、园林景不雅，不雅宸胜。‍‍‍‍‍‍

两个盘齐有下千里会所和泳池，这少许拉不开差距。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

建发是建大门和造景高东说念主，不雅宸园林水平若何，可以去左右的建发璟院转转，同期不雅宸的举座居品力会有升级。宋代园林大宅+中央水系愈加缜密。

昌平已委派的建发郡和府

金隅在西颂园林联想也花了功夫，后果若何的，还要等实景敞开考证。西颂的园林还有外助，东侧1.9万平城市公园，将来业主可以靠水吃水先得月，小区园子不够逛，我们可以出东门到更大公园去耍。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

05 抗盘压力PK 不雅宸小胜‍‍‍‍‍‍‍‍

西颂指引价9万/平，楼面价5万/平‍‍‍‍‍

不雅宸指引价8.3万/平，楼面价4万/平

两个盘价差齐是4万+，利润空间很足

但西颂的楼面价比不雅宸贵了1万/平‍

那么这手足俩开盘价钱齐会订价在些许呢？

先说不雅宸，当今不雅宸邻近在售新址热度比较高的是森与天成，以小户型为主，和不雅宸不是一种居品。

将来新宫板块再入地，邻近城市界面不如建发，距离地铁站也远，容积率也高。居住舒阻挡会差一些。

不雅宸莫得降价快跑的根由。

再加上之前的璟院网签很好，洽商到前业主们姿色，也不会作念降价的事情。‍

是以我们预测不雅宸开盘的价钱，应该会差价拉到最大，均价8万，然而畛域粗略在7.6-8.3万/平左右

那么西颂的价钱就荒谬关节，天然他楼面价比不雅宸贵1万，然而西颂9万，你会买吗？

别忘了，同板块云镜有7.5万+左右的价钱。西颂若是硬拔高居品，价钱不降，全国也很难给与。

我们猜测西颂终末价钱应该在8.5万左右。

若是按照这个价钱推测。两个盘8-10年弥遥望保值性齐还可以。

若是最终开盘价钱跟我们预估的价钱有各别，比我们低了就评释价钱更香，高了，就有站岗内味了。

短期看，3-5年内谁更保值呢。

短期看可能不雅宸更好。不雅宸有地铁19号线，发射畛域从丰台，到西城向阳海淀，可以承载客群更多，将来二手房潜在接盘东说念主群更平淡，通顺会更好，通顺是保值的前提。

西颂保值性提高很依赖丽金线灵通。丰台科技园有产业，有实力，但从二手房的进展看，潜力不及。西颂邻近的交通和贸易配套不如新宫的毛糙。等丽金线灵通明，西颂的升值属性会迟缓培植上来。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

若是你北京隅·西颂和建发金茂·不雅宸感风趣风趣，可以扫加微maoduidui03进群良善。

本周六（3月1日）上昼10点，建发金茂不雅宸看房团来了，感风趣风趣私信报名。ps：北京隅·西颂雷同可以找小助理maoduidui03，预约一双一带看。